Cena Czyni Cuda .... Ale czy na pewno?

Jaka powinna być cena za wybudowanie domu? Ile pieniędzy przeznaczyć na nadzór nad pracami? Wykonanie precyzyjnej wyceny nie jest rzeczą łatwą a w sprawach dotyczących finansów najczęściej dochodzi do nieporozumień. Związane jest to z rozbieżnością interesów - wykonawca chce wybudować jak najtaniej, inwestor chce uzyskać jak najwyższą jakość. Stąd kluczową rzeczą jest znalezienie złotego środka. Ponieważ występuje tu znacząca nierównowaga sił - wykonawca zwykle zjadł zęby na różnych budowach, podczas gdy inwestor często w ogóle nie jest związany z branżą - dobrze jest, aby już na etapie wyceny, inwestor miał wsparcie doświadczonego inspektora nadzoru. Obecność dobrego inspektora w znaczący sposób wpłynie na wyrównanie sił i ułatwi zawarcie dobrego porozumienia.

Cena powinna zostać skalkulowana przez wykonawcę prac w oparciu o założenia zawarte w projekcie technicznym, zakres zlecanych prac oraz harmonogram ich wykonania. Bardzo ważnym jest, aby ustalony z wykonawcą zakres prac został precyzyjnie spisany. Takie pojęcia jak "stan surowy" czy „stan developerski” nie są niestety jasno zdefiniowane i mogą być rozumiane zupełnie inaczej zarówno przez inwestora jak i przez wykonawcę.

Cena za pobudowanie domu zależy również od „systemu budowy” jaki obierze inwestor. Dom może być budowany albo w systemie gospodarczym, albo może być zlecony jednemu wykonawcy do wykonania „pod klucz”. Budowa domu tzw. systemem gospodarczym polega na organizowaniu całego cyklu budowy domu przez Inwestora, który do poszczególnych etapów budowy, zatrudnia konkretne, wyspecjalizowane brygady. Negocjacje (do których inwestor powinien się rzetelnie przygotować) podjęte na każdym z etapów z pewnością korzystnie wpłyną na cenę. Budowa systemem „pod klucz” to oddanie budowy całego domu jednemu wykonawcy. I to ów wykonawca będzie koordynował cały proces, zlecając pracę wyspecjalizowanym brygadom podwykonawców. Za ten komfort trzeba jednakże więcej zapłacić. I w tym systemie funkcja inspektora nadzoru jest nieoceniona. Inwestorowi bowiem będzie bardzo trudno samodzielnie zweryfikować czy dany etap wykonywany jest zgodnie z przyjętymi założeniami. W tym miejscu warto posłużyć się przykładem pokazującym, w jaki sposób nieodpowiednio wykonany etap prac wpływa na całkowite koszty budowy. Zgodnie z danymi pochodzącymi z niemieckiego ministerstwa infrastruktury koszt związany z prawidłowo wykonaną hydroizolacją budynku kształtuje się w okolicach 5% wartości całego budynku. Jednakże brak hydroizolacji lub naprawa źle wykonanej hydroizolacji to koszt dochodzący do 17-20% wartości budynku. Zakładając zatem, że całkowita budowa domu wyniesie 500000 zł, to koszt hydroizolacji będzie wynosił 25000 ale już naprawa źle wykonanej hydroizolacji może dojść nawet do 100000 zł. Biorąc pod uwagę fakt, że dobry nadzór nad budową to około 3% wartości domu, jasno widać że może się on zwrócić już na etapie fundamentów.

Wycenę powinno się zlecić kilku sprawdzonym wykonawcom dając im do wyceny dokładnie ten sam zakres, rozwiązania materiałowe oraz czas realizacji. Zarówno najdroższa jak i najtańsza oferta powinny być dla inwestora sygnałem ostrzegawczym. Zbyt niska cena niemal zawsze oznacza niską jakość i problemy podczas eksploatacji. Zbyt wysoka zaś, może być próbą naciągnięcia Inwestora i wykorzystania jego niewiedzy.

Na zakończenie rozważań związanych z ceną warto przytoczyć jest opinię Johna Ruskina, który pod koniec XIX wieku pisał tak:

„Nie ma prawie niczego na tym świecie, czego ktoś nie mógłby zrobić trochę gorzej i trochę taniej sprzedać, a ludzie, którzy kierują się tylko ceną, stają się sprawiedliwie ofiarą takich machinacji.

Niemądrze jest zapłacić za dużo, ale jeszcze gorzej – zapłacić za mało. Gdy płaci się za dużo, tracicie trochę pieniędzy – to wszystko, natomiast gdy płacicie za mało, tracicie czasami wszystko, ponieważ kupiony towar nie potrafi spełnić przypisanego mu zadania.

Prawo gospodarcze zabrania otrzymywać za małe pieniądze dużą wartość. Jeżeli przyjmujecie tanią ofertę musicie wliczyć w nią ryzyko, na które się decydujecie.

A jeżeli to czynicie, to macie też wystarczającą ilość pieniędzy, aby zapłacić za coś lepszego.”

ABC. Budowlane ABC

Każdy budynek to miejsce, w którym spotyka się wiele materiałów i technologii. Każda z nich została zaprojektowana i wprowadzona na rynek w taki sposób, aby móc spełnić określoną funkcję. I tak fundamenty to podstawa, na której wznoszony jest budynek, ściany przenoszą obciążenia z budynku na fundament oraz wyznaczają jego geometrię, dach natomiast to zwieńczenie domu, stanowiące również ochronę przed opadami atmosferycznymi oraz słońcem.

I pomimo tego, że technologie znacząco różnią się od siebie, to przy ich wbudowaniu zawsze obowiązuje stałe, powtarzalne i obowiązkowe „budowlane ABC” - trzy litery alfabetu, za którymi stoją trzy zasady, definiujące każdą dobrze wykonaną pracę.

Litera A rozpoczyna alfabet. I oznacza zasadę, która rozpoczyna każdy proces. Najczęściej jest to przygotowanie podłoża. Jakikolwiek etap prac będzie realizowany, zawsze poprzedzają go prace przygotowawcze.

Litera B oznacza zasadę drugą - czyli właściwe wbudowanie określonej technologii na wcześniej przygotowanym podłożu.

Litera C to zasada numer 3. Jest to ochrona i zabezpieczenie wykonanego wcześniej etapu prac.

Aby nieco lepiej zobrazować opisane powyżej punkty posłużę się przykładem. A za przykład niech posłuży czynność wykończenia podłóg parkietem. Aby móc rozpocząć ułożenie parkietu, należy wykonać szereg czynności związanych z przygotowaniem podłoża. Podłoże powinno być równe, nośne, suche oraz czyste. Jeśli którykolwiek z tych warunków nie będzie spełniony, jest wysoce prawdopodobne, że przy czynności właściwej tzn. przy układaniu parkietu napotkamy na znaczące utrudnienia. Błędy na etapie oceny i przygotowania podłoża będą miały bardzo poważne konsekwencje, ponieważ w przypadku odspojeń, od podłoża odpadną wszystkie później wykonane warstwy. Dla odmiany, dobrze przygotowane podłoże, zarówno ułatwi jak i przyspieszy wykonanie prac okładzinowych.

Drugą czynnością jest właściwe ułożenie parkietu. Na czynność tę składają się docięcie oraz przyklejenie deszczółek do podłoża oraz wykonanie listew cokołowych.

Ostatnią czynnością jest lakierowanie parkietu. Lakier tworzy warstwę ochronną oraz wykończeniową. Zabezpiecza wykonaną okładzinę przed uszkodzeniami i tworzy elegancki efekt wykończenia.

Z budowlanym ABC będziemy mieli do czynienia na każdym etapie wznoszenia domu. Zawsze w pierwszym etapie muszą być wykonane prace przygotowawcze, w drugim prace właściwe a w trzecim prace związane z ochroną i zabezpieczeniem wykonywanego etapu. Czynności jakie powinny być wykonane na każdym z etapów określone są szczegółowo w instrukcjach technicznych oraz kartach technicznych produktów.

Warto nadmienić, że wykonanie każdego z tych etapów powinno być udokumentowane w dzienniku budowy. Dobrą praktyką jest wykonywanie dokumentacji zdjęciowej. W przypadku jakiejkolwiek awarii dużo łatwiej będzie zidentyfikować jej przyczynę a co za tym idzie, szybko naprawić uszkodzone miejsce.